2018年，楼市调控的目标是“抑制资产泡沫”，而这背后这是防止出现系统性金融风险。为了实现这个目标，加息和房地产税会加速推挤，房价的走势将被引导得异常平滑。未来我们会看到越来越多的城市房价月度环比波动区间在±0.1%之间，这一年来，深圳房价走势就是这样，每月环比都在跌，但跌幅极度轻微，只有0.1%左右，每月跌个几十块钱。

当然，这里有个例外，就是北京。北京这一年来调控效果显著，当前的房价相比3月份的高点，平均跌幅已经有15%-20%。这样的跌幅对于北京来说，几乎已经见底了，但由于北京采取了一些相对严厉的微观措施，比如通过二手房中介遥控二手房挂牌价，未来房价也很难有反弹的行情，总体以L型走势为主。不过我们也得看到北京的二手房成交量正在逐步回升，这说明市场认为房价下跌空间基本结束。

四大一线城市中，北京是最后启动的，也是调控最晚的，北京行情已进入“价稳量涨”的态势，这足以说明一线城市的调控目标已基本实现。

其他二线城市虽然有些小问题，比如还有个别城市在补涨，供应跟不上导致房价阴涨，但配合限售等措施，本轮调控过后，短线操作已基本不可能。

在这种情况，未来关心房地产的人，或者说打算买房子的人，该如何操作？

一、周期在不断逼近顶点，但尚未触及

房地产的周期的确在不断逼近周期顶点，但也只是逼近。在这种情况下，我们都应该坚持这样一个思路：抓住价值来对抗潜在周期风险。

先来看看周期，房地产的小周期有很多，但大周期却很少。二战以后所有主要经济体中，真正经历了周期的只有日本一个，美国都谈不上。香港勉强算一个，全部算下来，也就是一个国家外加一个城市经历了完整的房地产周期，所以样本的特殊性太强，普遍性不足。

考察我们的房地产周期，还应该从我们内部来判断。房地产周期最核心的指标是人口和城镇化，其中城镇化更关键。城镇化的进城是漫长的，没有个三五十年都搞不定，当前我们的城镇化率是在56%左右，距离目标值至少还有20个百分点。

所以，周期还足够长，买房应该着眼长远，走价值导向，而不是只关注两三年甚至一年的房价涨跌幅。

二、周期之下是分化

周期强调的是整体的趋势性变化，未来20年房地产周期还将延续，不断逼近顶点。但当周期不断逼近顶点的时候，内部的结构性调整会越来越激烈。内部的结构性调整表现为，普涨行情结束，马太效应显现，城市群的价值会凸显，被边缘化的城市会逐渐被拉下。

这种变化反映到房地产上，就是未来不可能每个城市的房价都能持续维持涨势，只有那些人口不断流入，产业规划与时俱进的城市，归根结底，就是能留住人，才能留住活力，房地产才有未来。

周期并不可怕，即便周期来临，也会有人在买卖房子。我们要做的就是，为即将到来的周期做好准备工作。

这个准备工作的核心逻辑是“在周期之下，考察城市的基本面”。从这个角度来说，曹德旺的话的确有道理，“卖掉多余的房子”，就是卖掉那些非核心城市的非核心资产，抓牢剩下的部分。

未来城镇化发展的趋势是大城市群的概念，抓住那些优质的城市，风险至少能砍掉一半。优质城市中的优质地段，更是优中选优，风险还能再砍一半。

三、买错房的代价会更大

当前房地产的调控已经让房子患上了“渐冻症”，买一套房子就要做长期持有的准备，卖一套房子就要及时剥离劣质资产。

如果你现在打算入手一套房子，按照以上逻辑，我个人的建议是至少持有5年以上，而且要着力控制好杠杆。持有5年以上，才能经历一段甚至两段完整的行情。同理，5年时间足够孕育出一些重磅的政策，所以必须控制好杠杆。

政策出来不用害怕，因为未来的政策会越来越遵循市场规律。而你的买房已经是基于基本面和周期做出的最优选择，两者是相向而非相悖。

还是那句话，房地产周期必然到来，所有人都知道房价会跌，却不知道哪里会跌，到底什么时候会跌。买房也不可能因为一个未知的节点而直接停止，而是要力求避免买错房子。

普涨行情已经结束，楼市进入L型走势，买错房的代价比之前大得多，甚至一套房就可能决导致你多年的努力付诸东流。

哪些才是对的房子？还是要回到城镇化的角度来看。人口流入、产业与时俱进的城市中地段优质的房子。这里的地段优质，并不只是所谓的二环比五环好，而是要看规划以及落实的决心。

本文链接：2018年楼市最大的风险究竟是什么？