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深度分析中国未来房价能否再涨一倍?

来源:发表时间:2016-08-04 10:12作者:泰州房产网

泰州房产网报道 如果用一个字形容中国房价上半年的走势,那就是涨!涨!涨!重要的事情说三遍。

所有人知道房价不可能一直上涨,但现实是房价仍在上涨,地王仍在出现,“日光盘”也屡见不鲜。那么,中国未来房价能否再涨一倍?

中国国家统计局发布的最新数据显示,6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数量为55个。

而北上深等一线城市更是在今年上半年上演了楼市的又一次"疯狂",其中北京地区新房市场进入6月份又开始了量价齐涨。

数据显示,6月份北京区域公寓类产品共网签11187套,环比上涨180.4%,破万的交易量创下历史纪录。

据不完全统计,从去年7月到今年7月,全国排名前50强的地产开发商在京津区域拿地竞争愈发激烈。上海、深圳等一线城市和重点的二线城市亦皆如此。

据中国指数研究院统计,2015年北京土地出让总金额达2千亿元,2016年上半年,北京土地出让单价还在攀升。

同时摆在眼前的是北京房价的不断攀升。

国家统计局发布的最新数据显示,6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数量为55个。

而北上深等一线城市更是在今年上半年上演了楼市的又一次"疯狂",其中北京地区新房市场进入6月份又开始了量价齐涨。

数据显示,6月份北京区域公寓类产品共网签11187套,环比上涨180.4%,破万的交易量创下历史纪录。

深度分析中国未来房价能否再涨一倍?

而今年1-6月北京住宅市场半年成交量195646套,同比增长58.1%,占去年全年成交量301010套的2/3,迎来7年以来最火爆的市场行情。

"北京地区的房价还会继续涨,我们认为,北京未来房价将整体进入"10万+时代。"中骏北京区域公司副总经理王芳说到。

中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁在上述会议上也认为,部分中心城市的房价难以下降,以北京来说,即便目前正建设城市副中心,实现城市功能疏解,但北京的房价不可能降下来,还会继续上涨。

独立经济学家陈宝存更是预言,北京房价三年内,四环20万,五环15万,六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限,都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性,整理存量建设用地难度和成本太大。

7月,上海楼市温度如同季节仍保持热度。数据显示7月,上海新建商品住宅(剔除动迁配套)成交均价达到37319元/平方米,10万元级别的高档住宅成交套数创下年内新高。

目前市区土地稀缺,核心地区土地几乎没有也导致了市区新开楼盘价格高涨,外围地区在地王的催生下房价上涨预期强烈也促使了市区房价进一步上扬。

近期位于机场附近的祝桥镇又拍出3万元/平方米以上的楼板价,位于中外环的新江湾城板块净地价高达9万元/平方米,外围地区地王不断诞生是市区房价坚挺的基础,因此未来高档住宅热销格局仍会延续。

财经作家吴晓波也声称未来五年内,上海的房价会再翻一倍。

国泰君安首席宏观分析师任泽平此前预计,未来10年一线房价涨一倍,三四线城市面临长期的去库压力。

高盛房地产投资研究部主管王逸近日也指出,户籍改革有助中国楼市复苏,明年房价还会涨。

曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”,以及“其他二线及大型三线城市”均实现了最强劲的交易量复苏,除此之外,其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。

鄂尔多斯这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的,预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。

房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点,但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升,需要房价的进一步上涨来支撑。

王逸认为原因在于,如果房价不上涨,开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少,而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中,中国内地的房地产政策会偏向宽松,这应该会支持房价持续复苏。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,中国房价每轮上涨周期与暴涨背后,真正的房价猛涨幕后黑手就是央行,实质上就是货币超发,房贷杠杆加杠杆。

一旦遇上住房供小于求、库存不足、土地供应持续下降、人口增长快速,尽管是楼市政策调控收紧,房价依然会上涨。例如2016年上半年一线城市与部分二线城市就是最好的证明,下半年肯定还会上涨。

数据显示今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元。2016年7月15日央行发布的上半年金融数据显示,6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与上月末和去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点,再创历史新高。

M1的增速为何比M2大了近一倍?央行调查统计司司长盛松成解释称,M1增速持续上升,很大程度上是由企业活期存款大幅增加造成的。

而企业活期存款增加的原因有三方面,一是因为定期存款与活期存款的利息差收窄;二是不少企业存在“持币待投”的倾向,这也说明目前经济下行压力大,企业投资意愿比较弱,所以把闲置资金放在活期账户上;三是房地产市场销售活跃,这使得大量居民存款转换为房地产企业的活期存款。

谢逸枫认为,货币巨额增加,房价基本上和货币供应同等涨幅。回头看房价中国北京、上海、深圳房价25年上涨20倍是起码的。

今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿,同比多增1.25万亿元,同比翻倍增长,意味着强劲的楼市投资置业力量,钱流方向指引楼市方向。谢逸枫指出,上半年新增贷款总计7.53万亿,按揭贷款占31.3%。如此规模的资金进入房地产,房价趋势没有任何怀疑,只能坚定不移上涨。

地王频现也为部分城市未来房价上涨埋下伏笔。上半年五十座城市的土地出让金已超过10000亿人民币,专业人士测算,有相当多的城市,上半年成交的土地如果入市,价格至少要比现在涨一倍才有得赚。

现在的问题是,这些钱多数是银行的,金融业和房地产组成的利益联合体在持续支撑房价上涨,所以,未来再涨一倍的可能性还相当大。

综上可见,我们生活在“坐地生财”的年代,百年不遇,这是最好的时代。但也有人总说,这是最坏的时代。

 

 

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